Condominio e parcheggio auto: cosa dice la legge?

Abitare in un condominio implica necessariamente scendere a dei compromessi con gli altri inquilini del palazzo, affinché ciascuno possa utilizzare le aree comuni, senza con questo precluderne l’utilizzo agli altri. Più è grande il condominio, più numerosi saranno i condomini, più difficile sarà la convivenza e ancora più fondamentale sarà il rispetto, da parte di tutti, delle norme stabilite.

A questo proposito, quali sono le regole che normano il parcheggio condominiale?

Un po’ di storia della legislazione in materia

A metà degli anni Sessanta, il diffondersi delle auto e quindi del traffico automobilistico nelle città spinse il legislatore a legiferare in maniera più dettagliata sulla circolazione dei veicoli e sulla necessità di creare parcheggi per gli stessi.

In particolare, la legge n° 765/1967 fu la prima a prevedere il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica. La diretta conseguenza ne fu, ovviamente, l’obbligo per chi costruiva nuovi edifici di prevedere appositi spazi riservati ai parcheggi delle auto; la legge prevedeva anche la proporzionalità di detti spazi in relazione alla cubatura del condominio.

Dopo la cosiddetta “Legge Ponte”  ci sono voluti quasi due decenni per le successive modifiche:

• La “Legge sul condono edilizio” n°47 del 1985 definì gli spazi dedicati ai parcheggi come delle pertinenze;
• La Legge n° 122/1989 (c.d.“Legge Tognoli”) stabili l’aumento delle aree destinata a parcheggio nelle nuove costruzioni;
• La Legge n° 246/2005, infine, eliminò il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori degli alloggi.

Quest’ultimo intervento legislativo, in particolare, è fondamentale, in quanto ha consentito ai proprietari degli alloggi di disporre pienamente delle relative aree di parcheggio, potendole alienare anche a terzi estranei al condominio: insomma, è ora possibile affittare separatamente appartamenti e aree di parcheggio.

Il Codice Civile

Quando vi siano cortili o aree aperte che possano essere destinati a parcheggio, è necessario l’intervento di un regolamento condominiale. In assenza di tale regolamento, l’unico appiglio normativo è l’articolo 1102 del Codice Civile, che disciplina l’uso della cosa comune.

Al comma 1, si specifica come l’uso del bene comune non possa alterarne la destinazione e non possa impedirne agli altri partecipanti di farne pari uso.

Questo d’altro canto, non significa che, in assenza di divieto esplicito derivante dal regolamento condominiale per il parcheggio dell’auto, possa esservi un divieto assoluto di parcheggio temporaneo.

Attenzione, però, in quanto quello che qui rileva è il concetto di “temporaneità”. Secondo la Cassazione infatti (sentenza n° 3640/2004), un parcheggio per lunghi periodi rivelerebbe l’intenzione del condomino di possedere il bene in maniera esclusiva. Quello dell’occupazione stabile sarebbe un atteggiamento abusivo, dato che impedirebbe agli altri condomini di utilizzare gli spazi comuni nella stessa misura.

Le delibere condominiali e le “innovazioni”

Se le delibere o i regolamenti condominiali non hanno deciso diversamente degli spazi comuni, questi ultimi possono essere in parte o in tutto destinati (da delibere a maggioranza) a parcheggio per le auto. Ma, specifica la sentenza n° 10289/1998 della Cassazione, dovrà esservi la possibilità di parcheggiare per tutti i condomini, altrimenti si configurerebbe l’illeceità della delibera.

Quando lo spazio non sia sufficiente per tutti allora, ovvero quando l’uso diretto della cosa comune non sia possibile per la totalità dei condomini, l’assemblea condominiale può deliberarne a maggioranza l’uso indiretto (cosiddette “innovazioni”). L’area potrà quindi essere adibita a parcheggio e affittata sia ad un condomino, sia ad un terzo.

L’assemblea condominiale, infine, non può invece concedere posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda auto. Lo ha stabilito la Cassazione, con la sentenza n° 1004/2004 in riferimento all’articolo 1120 comma 2, del Codice Civile. Vi sono due motivazioni alla base di questa decisione:

• L’assegnazione dei posti auto condominiali per un secondo veicolo solo ad alcuni sottrarrebbe l’utilizzo del bene comune a chi non possegga la seconda auto;
• Parcheggiare una seconda auto, creerebbe i presupposti per l’acquisto della relativa proprietà a titolo di usucapione.